近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對國家不斷出臺的調(diào)控政策,競爭越來越激烈。在這種背景之下,控制企業(yè)的運營成本成了提高收益的重要手段,而稅收籌劃是控制成本的方法之一。房地產(chǎn)業(yè)涉稅十余種,并不是所有稅種都適合進行稅收籌劃的,土地增值稅在稅收籌劃中可操作空間相對較大,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài),然而,不當(dāng)?shù)亩愂栈I劃又會帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險。
針對房地產(chǎn)企業(yè)而言,傳統(tǒng)的稅收籌劃集中在土地增值稅上,土地增值稅籌劃的總體思路是,降低增值額進而降低增值率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃,以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。
土地增值稅的籌劃方法主要有一下幾種:
(1)利用臨界點
從納稅籌劃的角度考慮,企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案,避免因增值率稍高于起征點而造成稅負(fù)的增加。企業(yè)也可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃,避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。
(2)收入分散
對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃,可以考慮將合同分兩次簽訂。
(3)選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/p>
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況,一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除,另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。
(4)代收費用并入房價
這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取,后由房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費用有兩種處理方法,第一種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取;第二種是在房價之外單獨收取。
(5)增加扣除項目金額
(6)費用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本
(7)成本核算對象籌劃
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時,可以分別核算,也可以合并核算,兩種方式所繳納的稅額是不同的,這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況。
(8)利用合作建房
按照稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。
(9)利用代建房
(10)在合法的前提下延后土地增值稅清算時間
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