對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地成本是其成本的重要組成部分，以深圳為例，深圳開發(fā)企業(yè)的直接成本在總成本中,土地成本所占比例最高，達到了41.20%。實行營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅采取進項抵扣方式，而對房地產(chǎn)企業(yè)一級市場取得的土地不能取得增值稅抵扣憑據(jù)，怎么辦？采取抵減增值稅銷售額的方式，也就相當(dāng)于9%進項抵扣，但與一般增值稅抵扣又有所區(qū)別：增值稅抵扣是在取得抵扣憑據(jù)的當(dāng)期一次性抵扣，而土地價款是分期抵減銷售額。土地價款抵減銷售額財稅處理如下：

一、土地抵減銷售額的適用范圍

國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)必須一次性或分次支付一定數(shù)額的貨幣資金即土地出讓金。國土資源部門收到的土地出讓金只能開具省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。土地作為房地產(chǎn)企業(yè)一項重大成本費用，支付的土地出讓金無法取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣。營改增之后，為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負，允許房地產(chǎn)企業(yè)在一般計稅方式下計算增值稅銷售額時，采取差額扣除土地價款。即土地抵減銷售額的適用范圍僅限于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，并且僅適用一般計稅方法。比如工業(yè)企業(yè)將營改增之后新建廠房銷售，雖然也是適用一般計稅方法，但不能抵減土地價款。

二、土地價款抵減的具體內(nèi)容

財稅〔2016〕36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(三)項第10點規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第七條規(guī)定：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

三、土地價款抵減時間

土地價款并不是一次性差額扣除的，而是在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，在增值稅申報期隨著銷售比例逐期抵減。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告[2016]18號等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

四、土地價款抵減銷售額的土地增值稅處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。上述政策規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額”，而增值稅銷項稅額=（含增值稅收入－土地成本）÷(1＋9%)×9%。土地增值稅應(yīng)稅收入=含增值稅收入－增值稅銷項稅額=含增值稅收入－（含增值稅收入－土地成本）÷(1+9%)×9%=（含增值稅收入+土地成本×9%）÷(1+9%）

舉例：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，開發(fā)的A項目是按一般計稅方法計稅，土地增值稅清算時，取得項目銷售收入(含增值稅)88.8億元。假設(shè)增值稅允許扣除的土地價款和拆遷補償費用為27.75億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本15億元，甲企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，不考慮其他情況，則：

(1)土地增值稅清算收入=88.8-(88.8-27.75)÷(1+9%)×9%=88.8-5.04=83.76(億元)。

(2)計入取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本(開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本)中土地價款和拆遷補償費用為27.75億，則：其他扣除項目=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×20%=(27.75+15)×20%=8.55(億元)。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=(27.75+15)×10%=4.275(億元)。

納稅人選用增值稅簡易計稅方法計稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入 /(1＋5%)”確認。

五、土地價款抵減銷售額的稅會處理

根據(jù)財會[2016]22號規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”或“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。因此，土地價款抵減銷售額應(yīng)沖減“主營業(yè)務(wù)成本”。也就是說，銷售房產(chǎn)項目的主營業(yè)務(wù)成本是不含土地出讓價款所抵減的銷項稅額的，計算企業(yè)所得稅時允許扣除的主營業(yè)務(wù)成本，應(yīng)以剔除土地出讓價款所抵減的銷項稅額后的金額確認。

舉例：A房地產(chǎn)公司2021年12月的銷售額是5450萬元，購買土地的總價款是2180萬元，該公司是一般納稅人，可供銷售的建筑面積是100萬平方米，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積是50萬平方米。

賬務(wù)處理如下：當(dāng)期允許扣除的土地價款=50÷100×2180=1090萬元借：銀行存款 5450     貸：主營業(yè)務(wù)收入 5000

 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 450

 土地價款允許抵減的銷項稅額=1090÷（1+9%）*0.09=90萬元

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 90      貸：主營業(yè)務(wù)成本 90

來源：智慧源財稅

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