綜投網(wǎng)()5月25日訊
▍開發(fā)企業(yè)面臨市場縮水，盈利能力下降的重大挑戰(zhàn)。
我國戶均住房套數(shù)已經(jīng)達到1.5套，剔除一線后城市人均住房面積或達45平米，住房租金回報率低，空置率高。長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的空間受到限制。而且商業(yè)地產(chǎn)上市公司，由于一二線城市限價，土地市場存在競爭，開發(fā)企業(yè)盈利空間受到擠壓，預計結(jié)算利潤率下降。企業(yè)開始強調(diào)精細化開發(fā)，向流程要效益。
▍開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型具備管理、資金和開發(fā)流量賦能的有利條件。
企業(yè)在長期發(fā)展中聚集了一大批優(yōu)秀人才，鍛造了有競爭力的公司文化。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個開發(fā)流程中處于C位，洞察產(chǎn)業(yè)鏈絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，基本掌控開發(fā)資金流。隨著開發(fā)行業(yè)長期前景愈加明朗，龍頭企業(yè)開始不斷布局物管、商業(yè)、物流、會展、裝修、建筑、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等諸多新產(chǎn)業(yè)(106.59 +10.00%,診股)。
▍物業(yè)管理成為單獨板塊，地產(chǎn)分拆初步證明平臺化可行。
已經(jīng)有超過20家物業(yè)管理公司，以分立或者IPO方式上市，總市值已經(jīng)超過3000億元。整個物業(yè)管理板塊得到資本市場認可。這說明地產(chǎn)公司完全有能力孵化培育出全新的獨立業(yè)務形態(tài)，平臺化之路可行。
▍商業(yè)地產(chǎn)運營成為未來分拆的重點。
開發(fā)企業(yè)孵化出的商業(yè)地產(chǎn)管理品牌，最近一段時間紛紛開始輕資產(chǎn)輸出。商業(yè)地產(chǎn)運營管理主要內(nèi)容是針對商業(yè)空間的精細運作，目的是提高單位面積的租金，盈利則來自于服務費。我們相信，各大公司的商業(yè)地產(chǎn)運營管理，或和物業(yè)管理合并上市，或獨立上市。商業(yè)地產(chǎn)管理可能成為一個獨立的新板塊。
▍產(chǎn)業(yè)鏈投資賦能。
龍頭房企也可能透過外部投資而不是內(nèi)部孵化的方式布局新業(yè)務。例如，碧桂園持續(xù)入股帝歐家居(32.82 -0.58%,診股)、蒙娜麗莎(31.17 +2.03%,診股)、惠達衛(wèi)浴(13.50 -5.40%,診股)，實現(xiàn)了地產(chǎn)龍頭和供應鏈企業(yè)的雙贏。
▍風險因素：
深耕地產(chǎn)開發(fā)仍受開發(fā)周期制約的風險。企業(yè)進入新領(lǐng)域可能經(jīng)驗不足，導致新業(yè)務虧損的風險。
▍布局地產(chǎn)開發(fā)龍頭也有長期邏輯——迎接平臺化。
短期來看，政策相對平穩(wěn)，熱銷持續(xù)，估值有優(yōu)勢，板塊有反彈基礎(chǔ)。中長期來看，我們認為一部分地產(chǎn)龍頭有可能超越地產(chǎn)開發(fā)周期限制商業(yè)地產(chǎn)上市公司，在很長的時間內(nèi)持續(xù)成長。我們看好保利地產(chǎn)(15.23 +3.25%,診股)、萬科A(25.49 +1.31%,診股)(萬科企業(yè))、龍湖集團、融創(chuàng)中國、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口(16.13 +0.81%,診股)、金地集團(12.57 +1.86%,診股)等。
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