一．緒論
1.選題背景
20世紀(jì)70年代以來，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要。從我國統(tǒng)計局對房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計情況顯示，1980-2007年，建筑業(yè)的總產(chǎn)值從原先的286.93億元增加到50019億元人民幣，建筑業(yè)的從業(yè)人數(shù)從以往的854萬人上升到3085萬人。2007年，我國商品房的投資比例在城鎮(zhèn)住房投資中提高到85%，竣工的面積在城鎮(zhèn)住房中的比例超過了72%。房地產(chǎn)行業(yè)增加值在國民人均生產(chǎn)總值的比例達(dá)到4.75%。房地產(chǎn)貸款余額在金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例也增加到18.4%，房地產(chǎn)貸款余額首度突破4.8萬億元人民幣。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國市場經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)形成了一條投資開發(fā)-資金周轉(zhuǎn)-中介服務(wù)-經(jīng)營管理的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的快速增長，房地產(chǎn)稅收在我國稅收體系中的地位變得更加重要。為了使國家更好地對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，平衡社會經(jīng)濟(jì)的杠桿，制定合理的房地產(chǎn)稅制具有很重大的促進(jìn)作用。然而，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度還不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身仍舊承擔(dān)著過高的稅收負(fù)擔(dān)。
2.選題及其研究意義
和許多資金密集型行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有廣泛的地域、投資具有高風(fēng)險高付出高回報等性質(zhì)，而且，房地產(chǎn)行業(yè)的項目在建造過程中耗費(fèi)的時間周期長。一個房地產(chǎn)項目從它的開始準(zhǔn)備建造一直到銷售管理階段都涉及到很多稅收，這一性質(zhì)和其他行業(yè)相比是比較少見的。因此，對房地產(chǎn)這個行業(yè)而言，完善的稅收籌劃是很有必要的。它的益處主要有三方面的體現(xiàn)：第一、稅收籌劃有利于提高企業(yè)收益，能夠?qū)⑵髽I(yè)價值實現(xiàn)最大化。稅收籌劃從屬于財務(wù)管理，它的最終目標(biāo)是為將企業(yè)利潤最大化。當(dāng)企業(yè)在制定經(jīng)濟(jì)決策或計劃時，稅收籌劃通過計算統(tǒng)計各種經(jīng)濟(jì)活動的稅收成本來為企業(yè)提供最優(yōu)選項，以此來提高企業(yè)的利潤值。第二、合理的稅收籌劃能夠加強(qiáng)企業(yè)的管理水平，有利于增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。第三、稅收籌劃有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，通過引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的投資方向，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，來對房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為進(jìn)行有效抑制。
3.研究方法及主要內(nèi)容
本文將理論分析和案例說明相結(jié)合，在國內(nèi)外原有的關(guān)于稅收籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用論文的基礎(chǔ)上，分層次研究我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)組建和經(jīng)營每個階段的稅收籌劃的運(yùn)用。從理論方面，主要研究房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)和其未來的發(fā)展態(tài)勢，并且對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)有稅收制度和稅收政策進(jìn)行逐一分析。在案例方面，通過選取關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的典型企業(yè)項目案例，從稅收籌劃的角度，具體分析評判該企業(yè)的稅收籌劃方法、技術(shù)，從而證明在房地產(chǎn)行業(yè)中合理完善的稅收籌劃可以對企業(yè)帶來巨大的利益，稅收籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)該合理高校的進(jìn)行運(yùn)用。
二、稅收籌劃理論研究
1.稅收籌劃的定義
我國稅收籌劃的研究起步較晚，通常認(rèn)為起始于90年代。在目前，我國還沒有任何本書可以對稅收籌劃進(jìn)行客觀權(quán)威的定義。稅收籌劃的英文單詞是Tax planning，于1935年由湯姆林爵士在英國提出。湯姆林認(rèn)為，每個人在服從法律的基礎(chǔ)上都有權(quán)利按自己的意愿少繳一些稅，我們沒有理由強(qiáng)硬的向公民收稅。湯姆林的理論在美國、澳大利亞等國家都得到了支持，而且他們認(rèn)為能夠合理的實施稅收是一件很具有智慧的做法。
荷蘭國際財政文獻(xiàn)局對稅收籌劃進(jìn)行了簡單總結(jié)，他們認(rèn)為，稅收籌劃是企業(yè)為了最終減小資本稅而通過任何符合法律的經(jīng)營渠道或制定決策事務(wù)等。美國的W.B.梅格斯，印度的KJ.雅薩斯威和E.A.史林瓦斯也都分別對稅收籌劃的概念進(jìn)行過分析闡述。蓋地教授也曾在《稅務(wù)會計和納稅籌劃》一文中，對稅收籌劃的定義進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述。結(jié)合國外現(xiàn)有的關(guān)于稅收籌劃的研究，我國專家們大致認(rèn)為，稅收籌劃就是在符合法律的基礎(chǔ)上，納稅人可以利用國家出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策，合理而科學(xué)的對企業(yè)的各項經(jīng)營涉稅活動進(jìn)行管理，從而達(dá)到增加企業(yè)利潤，減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
2.稅收籌劃的原則
（1）合法性
遵守國家法律是實行稅收籌劃的必要條件。在進(jìn)行稅收籌劃時，納稅人要服從法律，執(zhí)行人員同樣要服從法律，其次納稅人和相關(guān)執(zhí)行人員要懂得相應(yīng)的法律法規(guī)，跟得上政策的時代變化，不能用陳舊的條文對待現(xiàn)有的政策。
（2）整體性
在進(jìn)行稅收籌劃時不能只顧眼前利益，忽略當(dāng)前和未來的稅收利益。因此，在實施稅收籌劃時要對所有稅收項目進(jìn)行全面考慮，結(jié)合企業(yè)的整體發(fā)展，進(jìn)行多方面的稅收籌劃，從而保證企業(yè)利潤的最大化。
（3）時效性
隨著社會的不斷發(fā)展，現(xiàn)實生活中的各種變化，導(dǎo)致了許多原有的法律法規(guī)出現(xiàn)一定缺陷，不能更好地維護(hù)現(xiàn)有狀態(tài)。這時，就需要對稅收制度進(jìn)行相應(yīng)的改革。所以，在進(jìn)行任何一種稅收籌劃時，人們不僅需要了解當(dāng)前的國家政策也需要高瞻遠(yuǎn)矚看清未來的稅收動態(tài)。
（4）謹(jǐn)慎性
稅收籌劃如果制定不好就有可能陷進(jìn)偷稅漏稅的違法境地。雖然稅收籌劃符合法律規(guī)定，但是它處在法律的邊緣，如果籌劃不當(dāng)很容易就會犯法。因此稅收籌劃要求制定稅收籌劃的人們必須具有謹(jǐn)慎性。
（5）成本效益
成本效益原則屬于一種經(jīng)濟(jì)規(guī)則。雖然進(jìn)行稅收籌劃可以相應(yīng)降低稅收負(fù)擔(dān)，但是肯定要付出一定的代價，譬如說咨詢費(fèi)的成本提高，人力資源的成本提升。因此在進(jìn)行稅收籌劃時，要考慮它的收益和成本。如果稅收籌劃所得的收益大于付出的成本那么就是有利的，如果所得收益小于成本，則籌劃是虧本的。
3.稅收籌劃的主要方法技術(shù)
關(guān)于稅收籌劃的技術(shù)有許多，其中方衛(wèi)平的《稅收籌劃》一書，將稅收籌劃的方法分為八種，分別是免稅技術(shù)、減稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、分劈技術(shù)、扣除技術(shù)、抵免技術(shù)、延期納稅技術(shù)、退稅技術(shù)。
（1） 免稅技術(shù)
免稅技術(shù)是指在合法和合理的情況下，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象而免納稅收的稅收籌劃技術(shù)。免稅人包括自然人免稅、免稅公司、免稅機(jī)構(gòu)等。
（2） 減稅技術(shù)
減稅是國家對特定的地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)、項目或情況所給予納稅人減征部分稅收的優(yōu)惠或獎勵措施。減稅同樣是國家對特定納稅人的稅收照顧措施。減稅技術(shù)則是指在遵循法律的基礎(chǔ)上，納稅人減少相應(yīng)稅額的稅收籌劃技術(shù)。
（3） 稅率差異技術(shù)
在遵循法律的基礎(chǔ)上，利用稅率的差異而直接減免稅收的稅收籌劃技術(shù)，和高稅率稅收相比對，低稅率的繳納稅收則是減少稅收的技術(shù)。
（4） 分劈技術(shù)
分劈技術(shù)是在遵循法律的基礎(chǔ)上，使納稅人的所有財產(chǎn)和收益在兩個或多個納稅人間進(jìn)行分劈而直接減免稅收的稅收籌劃方法。
（5） 扣除技術(shù)
在遵循法律的基礎(chǔ)上，讓提高扣除金額而減免稅收，或者通過調(diào)整每個計稅期的扣除額而相對減免稅收的籌劃方法。在相同高收入的前提下，每項扣除額、沖抵額等越大，計稅基數(shù)就越小，應(yīng)納稅額也就相應(yīng)越小，從而減免的稅款也就越大。
（6） 抵免技術(shù)
抵免技術(shù)是在遵循法律的基礎(chǔ)上，增加稅收抵免額而絕對節(jié)稅的籌劃方法。稅收抵免額越大，沖抵應(yīng)納稅額的數(shù)額就越大，應(yīng)納稅額就越小，從而減免的稅款就越大。
（7） 延期納稅技術(shù)
是在遵循法律的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，合理的使納稅人延期納稅，而相對節(jié)儉稅款的稅收籌劃方法。納稅人逾期繳納本次稅收雖然不能減少納稅人納稅絕對總額，但是就好像得到一筆沒有利息的貸款，變可以增加納稅人本期的現(xiàn)金流量，從而擴(kuò)大納稅人本期的流動資本，用于資本投資。在通貨膨脹和貨幣貶值期間，延期納稅還更有利于企業(yè)獲得財務(wù)收益。
（8） 退稅技術(shù)
退稅技術(shù)是在遵循法律的基礎(chǔ)上，合理的使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還納稅人已繳納的稅款而直接減免稅額的籌劃方法。在已經(jīng)繳納稅款的情況下，退還稅款節(jié)減了稅收，所退稅額越大，省下的稅收就越多。
4.稅收籌劃的理論研究
（1）公共財政理論和稅收籌劃
根據(jù)公共財政理論，稅收是國家按照相關(guān)法定程序和標(biāo)準(zhǔn)向社會公民無償取得財政收入的一種方法，目的是為了滿足社會公民的各種需求。但關(guān)于稅收的無償性并不是絕對的無償，它只是相對于社會上通常的經(jīng)濟(jì)交易而論的。社會公民向國家繳納稅款，與此同時獲得國家提供的公共福利，所有說稅收是為了保證社會公民能更好的享受國家提供的各項公共福利。這種納稅和所得是不同于社會上一般的經(jīng)濟(jì)交易，它屬于非等價經(jīng)濟(jì)交易。納稅人為國家提供的公共福利付出一定的財產(chǎn)，屬于公共福利的價格支付者。然而國家提供的公共福利具有整體性，也就是說不管社會公民最后是不是繳稅，這些公共福利都會一直存在。更深層次的講，也就是納稅人的收獲是一定的。所有，為了能在減輕稅負(fù)的同時還能獲得更好的公共福利，使稅款和公共產(chǎn)品實現(xiàn)最優(yōu)性價比，那么關(guān)于稅收籌劃就是及其必要的。
（2）契約理論和稅收籌劃
契約理論是研究在特定交易環(huán)境下來分析不同具有法律效力的合伙人之間的經(jīng)濟(jì)行為與結(jié)果。一般需要在相應(yīng)程度上通過假定的條件簡化交易屬性，建立模型來分析并得出理論觀點(diǎn)。而且，契約理論認(rèn)為，企業(yè)屬于一個由多個各種不同的契約組成的大契約。企業(yè)的組成包括董事會、供給商、消費(fèi)者、借貸方、員工和政府。企業(yè)和各個存在利益聯(lián)系的人都存在契約，即董事會提供給企業(yè)啟動資金，企業(yè)則提供給董事會利益。消費(fèi)者為企業(yè)提供貨款，企業(yè)提供給消費(fèi)者相應(yīng)的貨物。借貸方將貸款提供給企業(yè)，企業(yè)按利息日期向借貸方償還。國家為企業(yè)提供福利，企業(yè)則向國家繳納稅款。所以，股東要想保證能夠收獲最大利益，就需要想方法去減免一部分支出，這就包括了減免稅收。因此，進(jìn)行合理的稅收籌劃就是必須的。
（3）博弈理論和稅收籌劃
博弈理論是指個人或組織面對一定的環(huán)境條件，在一定的規(guī)則約束下，依靠所掌握的信息，從各自選擇的行為或策略進(jìn)行選擇并加以實施，再從各自取得相應(yīng)結(jié)果或收益的過程。依照博弈論，企業(yè)可以在合法的情況下制定稅收籌劃，但這種稅收籌劃并不妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政執(zhí)行。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法
1.中國房地產(chǎn)稅收制度發(fā)展?fàn)顩r
房地產(chǎn)稅收從2005年后一直保持在20％往上，2007年的時候更是超過了27.96％。隨著全球金融危機(jī)在2008年爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)遭到嚴(yán)重沖擊，于此同時稅收也減緩了增長速度。直到2009年，房地產(chǎn)行業(yè)才有所好轉(zhuǎn)。這主要是因為，在2008年的時候，人們不敢再輕易投資，開始觀望經(jīng)濟(jì)動態(tài)，國家隨之出臺了降低貸款利率、相應(yīng)減免稅收的政策。房地產(chǎn)行業(yè)的平均國內(nèi)生產(chǎn)總值的提高也使我國稅收收入相應(yīng)增加。通過調(diào)查，在近五年，我國稅收的增長比國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度還要快。在這之中，房地產(chǎn)行業(yè)平均稅收增長28.7％，比房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)總值的平均增長幅度22.71％還要大。2005-2009這五年，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的平均稅款在全國平均稅款中占7.24％。房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)在這幾年的平均生產(chǎn)總值卻只占到全國平均生產(chǎn)總值的4.82％。通過統(tǒng)計，我們可以看出整個房地產(chǎn)業(yè)為我國的稅收做了很大的貢獻(xiàn)。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅種一共有十大種。契稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。而且每一項稅種都隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)總值在逐年增長。房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納的是營業(yè)稅。房地產(chǎn)行業(yè)的稅款在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重一直很大，通常都在12％以上。但在2008年，國家實施了新的關(guān)于企業(yè)所得稅的稅法，稅率降低八個百分點(diǎn)到25％。在2005-2009年，我國的土地增值稅、個人所得稅也有大幅度增高，從全局看，房地產(chǎn)行業(yè)的所要繳納的稅額隨年持續(xù)上升。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方法
1.稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)備階段
房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少?，F(xiàn)在我國資本市場上的融資方式可以歸結(jié)為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資和權(quán)益融資。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)。因此，相關(guān)部門在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。
2.稅務(wù)籌劃的項目開發(fā)階段
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的方式有許多種，有時當(dāng)企業(yè)不具備完全的房地產(chǎn)開發(fā)條件時，便會采取合作建房這種方式開發(fā)房地產(chǎn)。合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)合作建房的方式。通常，合作建房有以下兩種模式： 第一種模式是甲方以土地使用權(quán)，乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。
3.稅務(wù)籌劃的銷售階段
（一）銷售價格的稅務(wù)籌劃
從直接節(jié)稅的角度看，銷售價格的制定主要影響的是營業(yè)稅和土地增值稅的應(yīng)納稅額。銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率是 5%，而土地增值稅適用的是四級超率累進(jìn)稅率，最低一級的稅率是 30%，是營業(yè)稅的 6 倍，故銷售價格的籌劃主要是圍繞土地增值稅展開的。而從相對節(jié)稅的角度上看，只有一個合理的銷售價格才能夠既吸引消費(fèi)者又能使企業(yè)的凈收益達(dá)到最大，從而間接地減少企業(yè)的稅款流出。因此，合理銷售價格的制定是十分重要的。 增值額是影響土地增值稅應(yīng)納稅的關(guān)鍵因素，它是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。由此可見，銷售價格提高會導(dǎo)致增值額增加，稅務(wù)支出也隨之增加，企業(yè)凈利潤就未必會增加了，關(guān)鍵看收入的增加額與稅務(wù)支出的增加額孰高，即凈收益是否增加。
（二）分散銷售收入的稅務(wù)籌劃
銷售價格增加會導(dǎo)致土地增值稅的稅負(fù)增加。但這僅在銷售收入等于轉(zhuǎn)讓收入的情況下才成立，因為土地增值稅計稅依據(jù)中的增值收入一般為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入，即簽訂的銷售合同上注明的金額。如果企業(yè)在與客戶簽訂購房合同時能略加變通，在整體銷售收入不變的情況下，將銷售收入分散開來以減少轉(zhuǎn)讓收入，就能在不影響凈利潤的情況下減少土地增值稅應(yīng)納稅額。在實務(wù)操作中，通常采用設(shè)立專業(yè)公司來分解應(yīng)稅收入。
（三）選擇促銷方法的稅務(wù)籌劃
目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量正不斷增加，企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，許多企業(yè)為了提高房屋銷量而采取了各種各樣的促銷方式。根據(jù)促銷方式的特點(diǎn)，我們可以形象地將促銷方式分為“單刀直入式”、“細(xì)水長流式”和“文化侵略式”等。單刀直入式指的是較為直接常見的促銷方法，主要有現(xiàn)金折扣、贈送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)以及贈送家電、家具、車、車位、保險、裝修等，還包括現(xiàn)場抽獎、有獎游戲等方式。
4.稅務(wù)籌劃的保有階段
（一）閑置房地產(chǎn)投資方式的稅務(wù)籌劃
企業(yè)持有的閑置房地產(chǎn)投資方式主要有兩種：一種是將閑置房地產(chǎn)對外出租以賺取租金收入，另一種是將閑置房地產(chǎn)入股聯(lián)營，以便從聯(lián)營企業(yè)分得利潤。兩種不同的投資方式所涉及的稅種以及使企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)也不相同。雖然采用租賃方式所涉及的稅種較繁多，但并不一定總體稅負(fù)水平就一定高于投資聯(lián)營方式的稅負(fù)水平。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇出最適合企業(yè)的方式。
（二）租金收入分解的稅務(wù)籌劃
企業(yè)應(yīng)該考慮采用租賃的方式持有房地產(chǎn)。但是出租房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅采用的是從租計征的方法，適用稅率為 12%，比從價計征的適用稅率（1.2%）高很多。而且出租房屋還要承擔(dān)營業(yè)稅金及各項附加、企業(yè)所得稅等，從總體上來講稅收負(fù)擔(dān)很重。要想減少企業(yè)稅負(fù)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，只有通過減少租金金額的辦法才能實現(xiàn)。因此，納稅人在制定稅務(wù)籌劃方案時應(yīng)盡量分解租金收入，將租金中含有的物業(yè)相關(guān)費(fèi)用等從中剔除出去以降低租金金額，然后再通過簽訂物業(yè)管理合同單獨(dú)向承租方收取這部分費(fèi)用。這樣既可以減輕納稅人的房產(chǎn)稅稅負(fù)，又不影響納稅人的整體收入。
四．案例分析
企業(yè)的背景
成華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司(以下簡稱成華公司)1998年在某省的省會成華市成立,為經(jīng)建設(shè)部資審批準(zhǔn)的國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè),注冊資本為1.25億元。在近十年的創(chuàng)業(yè)中,公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理模式,以董事會為核心決策層,經(jīng)理會為直接經(jīng)營層,采取直線職能機(jī)構(gòu)管理方式設(shè)立六部一室,建立了高效的組織機(jī)構(gòu)。同時也成就了一批高素質(zhì)的管理人才`和各類專業(yè)技術(shù)人才,積累了豐富的經(jīng)驗和雄厚的資金。目前公司擁有總資產(chǎn)近10億元,土地儲備近1000畝,年開發(fā)量在60萬平方米以上,已在成華市及周邊城市開發(fā)項目五個,公司成長速度非?？臁９緩臉I(yè)人員280人,其中,公司管理人員100人,工程技術(shù)人員70人。該公司經(jīng)營場所面積2000平方米。成華公司的經(jīng)營范圍主要是:城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及投資、建設(shè)項目總承包、土地綜合開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)以及物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)。
公司的籌劃分析
2007年5月,通過計算機(jī)篩選,成華市地方稅務(wù)局稽查分局對成華公司2004年至2006年的納稅情況進(jìn)行了例行檢查,通過納稅檢查,成華市地方稅務(wù)局認(rèn)為該公司存在偷漏稅款的行為,應(yīng)該按稅法的規(guī)定補(bǔ)繳稅款,同時加收滯納金并對部分偷稅行為進(jìn)行罰款。
稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查及處理情況
成華公司2006年12月預(yù)收尚未開工建設(shè)的康居苑小區(qū)的工程款3200萬元(康居苑小區(qū)工程核定的預(yù)計計稅房地產(chǎn)利潤率為20%),未將預(yù)售房屋的預(yù)計營業(yè)額與同期應(yīng)納所得稅額一并向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,認(rèn)為屬違反國家稅法的行為,需要補(bǔ)繳相關(guān)稅款。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),成華公司少繳稅款的金額在1萬元以上,但還未超過公司應(yīng)納稅額的10%,尚未觸犯刑法構(gòu)成偷稅罪。
對成華公司2008一2010年主要業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅籌劃稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的結(jié)果在成華公司管理層產(chǎn)生了較大的震動,成華公司高層已經(jīng)意識到進(jìn)行稅收籌劃的重要性和必要性,為避免再次發(fā)生此類事件,成華公司聘請了一家知名的稅務(wù)師事務(wù)所對公司2008年及以后年度的主要涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃,注冊稅務(wù)師對成華公司2008年及以后年度的業(yè)務(wù)進(jìn)行了分析并提出了稅務(wù)籌劃意見五．結(jié)語及展望
結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收主要集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),五年的宏觀稅負(fù)率均值為25. 14%,其中以營業(yè)稅稅負(fù)率最高。如此沉重的稅收負(fù)擔(dān)足以見得稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性。作為企業(yè)而言,首先必須要尊重稅法,遵守稅法的各項規(guī)定,這是開展稅收籌劃的前提。納稅人也有權(quán)維護(hù)自身的合法權(quán)益,在遵照稅法規(guī)定的同時盡可能地降低稅收成本,既不違反稅法的規(guī)定少納稅,也不因為對稅法的不了解而多納稅。在對房地產(chǎn)行業(yè)有一定認(rèn)識的基礎(chǔ)上是不難發(fā)現(xiàn)籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)不限于稅負(fù)最集中的環(huán)節(jié),因為籌劃具有預(yù)期性,需要提前做好安排,所以籌劃點(diǎn)是廣泛分布在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個業(yè)務(wù)流程中的,利用一定的方法技術(shù)可以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。將籌劃前后的稅負(fù)水平進(jìn)行對比,能夠明顯反映出稅收籌劃作為納稅人的一種理財手段,除了能夠獲取直接經(jīng)濟(jì)利益外,通過諸如遞延納稅的方法進(jìn)行融資還可以獲得間接利益,在一定程度上加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御財務(wù)以及經(jīng)營風(fēng)險的能力。
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