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近年來，中國商業(yè)房地產(chǎn)投資市場依舊活躍，境外房地產(chǎn)投資基金頻繁通過不同方式投資于熱點(diǎn)區(qū)域。一般而言，境外房地產(chǎn)投資基金會通過設(shè)立境外控股公司繼而持有境內(nèi)項(xiàng)目公司，并以境內(nèi)項(xiàng)目公司持有目標(biāo)物業(yè)的方式進(jìn)行投資。在目標(biāo)物業(yè)購進(jìn)和項(xiàng)目退出時(shí)，不同的交易方式所導(dǎo)致的交易稅負(fù)可能相距甚遠(yuǎn)。此外，以何種方式取得目標(biāo)物業(yè)在很大程度上影響了項(xiàng)目退出時(shí)投資人在中國的稅收負(fù)擔(dān)。因此，在進(jìn)行境內(nèi)投資之前境外投資者應(yīng)對投資架構(gòu)進(jìn)行充分的考量以降低整體稅負(fù)。
中倫在過去數(shù)年間幫助多個(gè)國際知名地產(chǎn)基金處理了在境內(nèi)收購和出售地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的稅務(wù)問題，在豐富的理論知識基礎(chǔ)上積累了大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。本文簡要介紹境外房地產(chǎn)投資基金在現(xiàn)行中國稅制下投資境內(nèi)房地產(chǎn)所涉及的稅務(wù)要點(diǎn)，并提出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃建議，旨在與大家分享我們的觀點(diǎn)和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以供參考。
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一、購進(jìn)目標(biāo)物業(yè)時(shí)的稅務(wù)籌劃
如前所述，境外房地產(chǎn)投資基金在境內(nèi)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可以選擇設(shè)立境內(nèi)項(xiàng)目公司直接購買目標(biāo)物業(yè)，或通過收購股權(quán)（包括收購境外控股公司股權(quán)或境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)）的方式收購房地產(chǎn)。
在直接購買物業(yè)模式下，境內(nèi)項(xiàng)目公司需要就該交易在境內(nèi)繳納印花稅及契稅。印花稅金額為房地產(chǎn)購買協(xié)議所載金額的0.05%。契稅稅率在3%到5%之間，依地區(qū)而定。此外需要注意，自2016年5月1日全國范圍內(nèi)進(jìn)行“營改增”后，契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
若以收購已有境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式收購目標(biāo)物業(yè)，則稅負(fù)較低。在直接收購已有境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)的情況下，境外投資者僅需按股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所載金額的0.05%繳納印花稅。
如果是選擇以收購境外控股公司股權(quán)的形式收購目標(biāo)物業(yè)，則境外投資者無需繳納任何稅收。但是需要注意境外投資者很可能需要根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2015年第7號（“7號公告”）來為轉(zhuǎn)讓方代扣代繳預(yù)提所得稅，疏于履行代扣代繳義務(wù)則可能會面臨一定的處罰。
依據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，無論是收購境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)還是境外控股公司股權(quán)，在搭建收購架構(gòu)時(shí)都需要充分預(yù)先評估項(xiàng)目退出時(shí)的路徑，并確保在收購時(shí)支付的收購成本可以據(jù)實(shí)扣除。同時(shí)，很重要的一點(diǎn)是如果收購股權(quán)時(shí)，賣方未能及時(shí)足額繳納稅款，則未來退出時(shí)在收購成本的認(rèn)定上會出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)。某些稅務(wù)機(jī)關(guān)會認(rèn)為如果前手交易未能完稅，則下一次交易時(shí)不能以賣方前次支付的對價(jià)作為成本。因此境外房地產(chǎn)投資基金在收購股權(quán)時(shí)務(wù)必要求賣方及時(shí)足額完稅，或者通過代扣代繳的方式完成稅款的繳納房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，以避免該風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
二、項(xiàng)目公司利潤匯回的稅務(wù)籌劃
在境內(nèi)目標(biāo)物業(yè)持有期間，境外投資者最關(guān)心的一個(gè)問題就是利潤匯回的稅負(fù)。在目前的規(guī)定下，境外房地產(chǎn)投資基金主要可以通過股息分配和關(guān)聯(lián)方貸款利息支付（需注意，2007年6月1日以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不能再舉借外債）的方式取得匯回的利潤。
股息
對于股息，境外股東需按照股息總額繳納10%的預(yù)提所得稅。如果中國與境外股東所在國/地區(qū)簽訂了雙邊稅收協(xié)定/安排，則有可能適用更低的稅率。例如根據(jù)《內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排》，在香港股東為受益所有人且直接擁有支付股息公司至少25%股權(quán)的情況下，該股息所得的預(yù)提所得稅率為5%。但是請注意，對于香港公司能否構(gòu)成受益所有人，我國稅法有嚴(yán)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)，本文在此不做展開討論?？偟膩碚f，如果香港公司僅僅是持有境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)的中間層空殼公司，一般不會被認(rèn)定為受益所有人。
利息
就利息所得，境外借款方也需要繳納10%預(yù)提所得稅，且同樣可能享受稅收協(xié)定/安排下的優(yōu)惠。例如在上述內(nèi)地和香港的稅收安排中，若利息受益所有人為香港稅收居民，則利息收入的預(yù)提所得稅率可降低為7%。當(dāng)然房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，受益所有人的判定條件也適用于利息所得。
從中國稅法的角度來看，支付利息和支付股息的區(qū)別在于，對于利息而言，雖然有預(yù)提所得稅，但境內(nèi)項(xiàng)目公司在支付利息時(shí)可以將利息作為其成本進(jìn)行稅前扣除，以降低境內(nèi)項(xiàng)目公司在境內(nèi)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。因此相比于股息，支付利息是稅負(fù)更低的利潤匯回方式。但同時(shí)需要注意，關(guān)聯(lián)方之間的貸款安排需符合獨(dú)立交易原則，否則境內(nèi)項(xiàng)目公司將無法進(jìn)行稅前扣除。
除預(yù)提所得稅外，境外借款人還需要在境內(nèi)繳納6%的增值稅。該筆增值稅在境內(nèi)項(xiàng)目公司不可以作為進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣，因此增值稅會構(gòu)成額外的稅收成本。
需要注意的是，由于2007年6月1日之后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不能再舉借外債，因此支付利息的情況在實(shí)踐中已經(jīng)較為少見。
綜上，我們建議境外房地產(chǎn)投資基金在投資境內(nèi)房地產(chǎn)時(shí)需事先考慮中間控股公司的設(shè)立地與中國簽訂雙邊稅收協(xié)定/安排的情況，盡可能合理有效地利用稅收協(xié)定/安排以優(yōu)化企業(yè)稅收成本。然而由于支付股息的整體稅負(fù)較高而支付利息的可能性較低，因此項(xiàng)目公司利潤匯回的稅務(wù)籌劃空間實(shí)際上已十分有限。
三、項(xiàng)目退出時(shí)的稅務(wù)籌劃
在項(xiàng)目退出階段，境外房地產(chǎn)投資基金可以選擇由境內(nèi)項(xiàng)目公司直接出售目標(biāo)物業(yè)，也可通過轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)或轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)的方式，達(dá)到退出該房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。
1.境內(nèi)項(xiàng)目公司直接出售目標(biāo)物業(yè)
由于和出售股權(quán)的方式相比，直接出售目標(biāo)物業(yè)的方式稅負(fù)非常重，尤其是土地增值稅和所得稅，因此實(shí)踐中很少見到境外基金最終以直接出售目標(biāo)物業(yè)的方式退出。在直接出售目標(biāo)物業(yè)的情況下，境外投資者需著重注意的是“營改增”后增值稅和土地增值稅的計(jì)算。
增值稅及其附加
就增值稅的申報(bào)繳納，對于目標(biāo)物業(yè)的再銷售，作為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的境內(nèi)項(xiàng)目公司在銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可以選擇簡易計(jì)稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的征收率計(jì)征。對于銷售境內(nèi)項(xiàng)目公司在2016年4月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)按照11%的增值稅稅率計(jì)算。
同時(shí)，如前所述，境內(nèi)項(xiàng)目公司需以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)繳納附加稅費(fèi)。
土地增值稅
在“營改增”后，計(jì)算土地增值稅時(shí)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入應(yīng)為不含增值稅收入。我國土地增值稅的計(jì)算實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率（30%-60%），目標(biāo)物業(yè)增值率越高，適用稅率也就越高。
企業(yè)所得稅和印花稅
此外，境內(nèi)項(xiàng)目公司還需就出售目標(biāo)物業(yè)所獲得的利潤繳納25%企業(yè)所得稅，并依照房地產(chǎn)購買協(xié)議所載金額的0.05%繳納印花稅。境內(nèi)項(xiàng)目公司清算后，將所得利潤匯回境外，其境外股東需繳納10%預(yù)提所得稅（或可依照雙邊稅收協(xié)定/安排適用更低的稅率）。
2.轉(zhuǎn)讓境內(nèi)公司股權(quán)
轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司的退出方式較為常見，尤其是在當(dāng)下越來越多的境內(nèi)人民幣基金大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境下。除了下述的稅務(wù)分析外，特別注意當(dāng)收購方是境內(nèi)主體時(shí)，面臨著相關(guān)收購資金需要出境的外匯限制問題。
土地增值稅
盡管有個(gè)別國家稅務(wù)總局的批復(fù)認(rèn)定了轉(zhuǎn)讓境內(nèi)公司股權(quán)的行為也應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，但是由于我國尚未頒布全國性的規(guī)定要求針對以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收土地增值稅，因此根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)將不會涉及土地增值稅的繳納。中倫在各地的實(shí)踐操作中也未曾遇到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求繳納土地增值稅的情況。
預(yù)提所得稅和印花稅
直接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，境外控股公司需就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納10%預(yù)提所得稅，并按協(xié)議所載轉(zhuǎn)讓價(jià)格的0.05%繳納印花稅。
在計(jì)算預(yù)提所得稅時(shí)，中國稅務(wù)機(jī)關(guān)會重點(diǎn)審查收入和成本的確定，以轉(zhuǎn)讓收入減去成本后的余額為應(yīng)納稅所得額適用10%稅率。在這類交易中，轉(zhuǎn)讓成本往往是境外控股公司投入境內(nèi)項(xiàng)目公司的實(shí)繳注冊資本，或是取得境內(nèi)項(xiàng)目公司時(shí)實(shí)際支付的轉(zhuǎn)讓對價(jià)。這就與項(xiàng)目伊始，境外控股公司對境內(nèi)項(xiàng)目公司或目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行收購時(shí)的架構(gòu)安排有了密切的聯(lián)系。只有在初始投資時(shí)將投資架構(gòu)和收購對價(jià)的支付梳理清楚，才能做到在日后退出時(shí)將可抵扣成本最大化。
需要注意的是，在直接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)的情況下，如果受讓方為中國公司，則買方有法定義務(wù)作為代扣代繳義務(wù)人向中國稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款；如果受讓方也是一家境外控股公司，則境外控股公司需自行向中國稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅，但實(shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)亦可接受由買方對稅款進(jìn)行代扣代繳。
3.轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)
轉(zhuǎn)讓境外控股公司的退出方式是實(shí)踐中最常見的方式，除了稅務(wù)上較為優(yōu)惠外，轉(zhuǎn)讓境外控股公司還可以避免在境內(nèi)辦理復(fù)雜的工商變更手續(xù)。當(dāng)然，如果收購方仍是境內(nèi)主體，那么收購資金也同樣面臨需要出境的外匯限制問題。
土地增值稅
轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)，即間接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)，同樣不會涉及土地增值稅的問題。
預(yù)提所得稅
在轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)時(shí)，根據(jù)國稅函[2009]698號文件以及7號公告的規(guī)定，中國稅務(wù)機(jī)關(guān)將首先審查交易架構(gòu)是否具有合理商業(yè)目的。如果答案為否定的，則中國稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)重新定義該間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓為直接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)，境外轉(zhuǎn)讓方需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納10%預(yù)提所得稅。
雖然7號公告沒有設(shè)定強(qiáng)制的申報(bào)義務(wù)，但是如果該交易最終被判定需繳納預(yù)提所得稅，交易雙方是否曾經(jīng)及時(shí)向中國稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行過信息申報(bào)并提交相關(guān)資料的法律后果是有較大區(qū)別的。經(jīng)過實(shí)踐證明，這一規(guī)定可極大地促進(jìn)買方對交易進(jìn)行信息申報(bào)。
在計(jì)算預(yù)提所得稅時(shí)，中國稅務(wù)機(jī)關(guān)同樣會重點(diǎn)審查收入和成本的確定。其中，對于如何確定間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)的交易模式下中國境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)的價(jià)值，一直以來是實(shí)踐中困擾稅企雙方的核心問題。由于這一點(diǎn)在7號公告中并未有任何規(guī)定，因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中對各項(xiàng)對價(jià)、費(fèi)用以及貸款承接等約定的處理在實(shí)踐中需要與中國稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分細(xì)致的溝通。根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，絕大多數(shù)中國稅務(wù)機(jī)關(guān)可以接受以境內(nèi)目標(biāo)物業(yè)的評估價(jià)值為基礎(chǔ)，輔以境內(nèi)項(xiàng)目公司的賬面資產(chǎn)調(diào)整，作為境內(nèi)項(xiàng)目公司股權(quán)的最終價(jià)值。對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本，一般而言同樣是境外控股公司投入境內(nèi)項(xiàng)目公司的實(shí)繳注冊資本，或是境外轉(zhuǎn)讓方取得境外控股公司股權(quán)時(shí)實(shí)際支付的轉(zhuǎn)讓對價(jià)。然而在前手交易未繳稅的情況下，境外轉(zhuǎn)讓方的成本該如何認(rèn)定是個(gè)關(guān)鍵問題。從理論上說，無論前手交易是否繳稅，境外轉(zhuǎn)讓方的成本均應(yīng)該是取得股權(quán)時(shí)實(shí)際支付的轉(zhuǎn)讓對價(jià)，但實(shí)務(wù)中這一點(diǎn)存在著一定的不確定性?？偟膩碚f，轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)和轉(zhuǎn)讓境內(nèi)項(xiàng)目公司在預(yù)提所得稅上的結(jié)果大致相同。
綜上所述，從稅務(wù)籌劃角度來看，轉(zhuǎn)讓境外控股公司股權(quán)所涉及的稅負(fù)相對最輕，對于買方而言也無需辦理境內(nèi)的工商變更等手續(xù)。因此，在不考慮外匯限制的前提下，這種方式仍是目前最流行的退出方式。
結(jié)語
在境外基金投資境內(nèi)房地產(chǎn)的過程中，稅收成本始終扮演著重要的角色，甚至在很大程度上影響著境外基金的投資和退出模式。把握好購進(jìn)和退出時(shí)的交易架構(gòu)方案設(shè)計(jì)，尤其是境內(nèi)股權(quán)或資產(chǎn)的價(jià)值和取得成本的認(rèn)定，對于整體的稅收籌劃起了決定性的作用。
另外，在處理一些關(guān)鍵問題時(shí)，比如當(dāng)前手交易未繳稅時(shí)，境外轉(zhuǎn)讓方的成本可否是取得股權(quán)時(shí)實(shí)際支付的轉(zhuǎn)讓對價(jià)，稅務(wù)顧問的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)則尤為重要。中倫在過往幾年的工作中，積累了大量的相關(guān)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并且成功幫助客戶在項(xiàng)目退出時(shí)均順利按照取得對價(jià)作為成本。
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