一.導(dǎo)言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展迅速的行業(yè)之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何合理節(jié)稅也是企業(yè)管理者普遍面臨的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)浮動(dòng)空間大，運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)。如果不能提前做好規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨不享受優(yōu)惠政策、多繳稅、稅收風(fēng)險(xiǎn)高等一系列問(wèn)題，稅收支出也將成為企業(yè)發(fā)展的絆腳石。
二，稅收籌劃概述
稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國(guó)家稅法規(guī)定的情況下，合理避稅、節(jié)稅，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的行為，使企業(yè)獨(dú)立完成的內(nèi)部管理活動(dòng)能夠有效地為企業(yè)控制經(jīng)營(yíng)成本、擴(kuò)大利潤(rùn)率提供動(dòng)力，是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃是符合國(guó)家稅法立法意圖，有助于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)行為，具有合法性和明確目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)管理中稅收籌劃的特點(diǎn)和必要性
1，稅收籌劃具有合法性。房地產(chǎn)企業(yè)必須以國(guó)家稅法為基礎(chǔ)，遵守國(guó)家稅法的要求，否則會(huì)增加企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的正常發(fā)展。
2，稅收籌劃的目的是在應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生之前，根據(jù)稅法要求、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、行業(yè)和自身發(fā)展需要進(jìn)行合理調(diào)整，避免不必要的涉稅行為，節(jié)約稅額，合理避免一些不必要的稅收，最大限度地提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為的合法科學(xué)水平，控制成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
3，稅收籌劃準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的稅收籌劃涉及到企業(yè)的各個(gè)部門，影響到各個(gè)部門傳統(tǒng)的資本運(yùn)作模式、貨物采購(gòu)模式和人員調(diào)動(dòng)模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，必須提高籌劃的準(zhǔn)確性，提高每筆資金的利用率，理順每筆利潤(rùn)的分配，保證財(cái)務(wù)報(bào)告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證稅務(wù)籌劃方案在企業(yè)各部門準(zhǔn)確實(shí)施，順利進(jìn)行。
稅收籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施
一，提高稅收籌劃方案的可行性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中總是存在許多不確定因素。項(xiàng)目的變化，國(guó)家政策某一方面的變化房地產(chǎn)稅收籌劃，市場(chǎng)價(jià)格的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的推廣和最終的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資項(xiàng)目之前，必須進(jìn)行合理的評(píng)估，評(píng)估企業(yè)從土地成本、建設(shè)成本和項(xiàng)目收益中可以獲得的利潤(rùn)空間，從而提高項(xiàng)目的可行性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是其涉稅的主要部分，項(xiàng)目的投資、負(fù)債和收入都會(huì)涉及企業(yè)稅額的變化，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須與財(cái)務(wù)管理人員共同進(jìn)行可行性評(píng)估的主要原因。稅務(wù)管理人員在完成項(xiàng)目評(píng)估后，還應(yīng)評(píng)估稅收籌劃方案的可行性，根據(jù)項(xiàng)目的融資方式和投資方式，規(guī)劃合理的投融資時(shí)間點(diǎn)、方式和結(jié)算渠道，合理減輕企業(yè)在此過(guò)程中的稅負(fù)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的資金量通常比較大，大量的資本收益需要集中征稅，而國(guó)家在這方面往往有一定的優(yōu)惠政策。稅務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)國(guó)家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式，盡可能享受優(yōu)惠待遇，在合法合理的范圍內(nèi)盡可能降低企業(yè)的稅額。
二，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制
稅收是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金。這部分資金要專門管理，專款專用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作，包括事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、事中管理和事后監(jiān)督，都會(huì)體現(xiàn)在稅收的運(yùn)用上。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好稅收監(jiān)控工作，全面開(kāi)展預(yù)算和會(huì)計(jì)管理，每月、每季度、每年對(duì)稅收使用情況進(jìn)行分析和報(bào)告，為下一步稅收籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，最大限度規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。
除了以上的籌劃方法以外，還可以通過(guò)享受一些地方性的稅收優(yōu)惠政策，合理合法的降低自己企業(yè)的綜合稅賦~ 以小編所在的開(kāi)發(fā)區(qū)政策為例：
1.企業(yè)在園區(qū)當(dāng)?shù)乩U納的增值稅，財(cái)政以地方留存（50%）的50%~80%扶持給企業(yè)，當(dāng)月納稅，扶持獎(jiǎng)勵(lì)次月兌現(xiàn)。例如企業(yè)當(dāng)月在園區(qū)繳納100萬(wàn)增值稅，地方留存50萬(wàn)，次月按照比例扶持企業(yè)25萬(wàn)~40萬(wàn)。
2. 企業(yè)在園區(qū)當(dāng)?shù)乩U納的企業(yè)所得稅，企業(yè)以地方留存（40%）的50%~80扶持給企業(yè)，以100萬(wàn)為例，扶持給企業(yè)的在20萬(wàn)~32萬(wàn)。另外納稅大戶一事一議，給企業(yè)的扶持比例按照企業(yè)的稅收調(diào)整房地產(chǎn)稅收籌劃，上不封頂??！
3.此外當(dāng)?shù)刈?cè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)還可享受核定征收政策，核定所得稅稅率1.5%，綜合稅率4.86%，受到很多成本低利潤(rùn)高的服務(wù)類型企業(yè)采用。
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結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收籌劃比較復(fù)雜，籌劃對(duì)象包括業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、投融資等收入轉(zhuǎn)移點(diǎn)。提前規(guī)劃時(shí)不容易產(chǎn)生細(xì)節(jié)上的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃需要注意增值稅發(fā)票、籌劃方案的可行性、資金管控等。從而在滿足國(guó)家稅法要求的同時(shí)，最大限度地提高企業(yè)資金的利用率，實(shí)現(xiàn)成本控制和經(jīng)濟(jì)效益。
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