營改增后,房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅,增值稅稅款的計算方法和納稅申報方式等都出現(xiàn)了較大變化,比營業(yè)稅復雜得多,稅務籌劃的空間也相應擴大。企業(yè)要及時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的新變化,研究稅務籌劃的新思路,新方法。
在說這個新方法之前,小編先來糾正一下5大錯誤的做法,大家千萬不要去犯。
1、收未收房款,沖抵應付未付費用
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司采取以商品房部分價款(應收未收)交換廣告服務(應付未付)的方式,進行收支沖抵,并不據(jù)實列入收入(支出)項目進行核算,計算申報相關稅費,導致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營業(yè)稅正式廢除前)。
2、隱瞞臨時出租房產(chǎn)收入
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量臨時未售出的空置房屋出租給個人或集體,取得租金收入,采取不入賬的方式或記入往來賬,隱瞞匿報應稅收入。待出售時將銷售房地產(chǎn)收入記入銷售收入,申報銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及相關稅金。
3、收到預售房產(chǎn)款記入其他應付款
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預售房產(chǎn)款不記入預收賬款,而是記入其他應付款。更有甚者,收到款項不入賬,而是通過對法人或關聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi),導致企業(yè)少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營業(yè)稅正式廢除前)。
4、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人等虛構團體的名義(未列出)繳納征地費后,征用土地自行建造房地產(chǎn)進行銷售,故意將房地產(chǎn)開發(fā)混淆為合作建房,僅申報建筑安裝營業(yè)稅,偷逃銷售不動產(chǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營業(yè)稅正式廢除前)。
5、費用沖抵收入或購房款
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到銷售房屋預收的款項和預售房屋收到的款項記入預收賬款,支付客戶賠償款、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接沖減預收賬款。有的企業(yè)將支付的費用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預收賬款,導致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營業(yè)稅正式廢除前)。
上述5種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式,違反稅收相關法規(guī),構成偷稅漏稅行為,嚴重者構成偷稅罪。所以我們要堅決抵制,那既然如此的話,有沒有什么其他辦法可以達到節(jié)稅的目的,又不犯法呢?當然有了,請繼續(xù)往下看。
1、充分利用國家稅收政策
(1)內(nèi)部工程回避工程結算
現(xiàn)行稅法規(guī)定:單位所屬獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建筑安裝工程,凡同本單位結算工程價款的,不論是否編制工程概(預)算,滿足前述規(guī)定,恰當?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件,是我們開展相關節(jié)稅籌劃的關鍵。
(2)以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同,將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同,適用建筑業(yè)3%的稅率;否則,適用服務業(yè)5%的稅率。因此,以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費,可以收到節(jié)稅效果。前提是,從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì),并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關法律限制。
(3)增值稅和所得稅進行籌劃,依靠稅收優(yōu)惠政策進行節(jié)稅籌劃。比如,房地產(chǎn)企業(yè)或者公司將注冊地址遷入重慶正陽工業(yè)園,享受財政返稅獎勵扶持,減輕企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的稅負。
重慶正陽工業(yè)園針對全國企業(yè)招商稅收優(yōu)惠政策:
增值稅、所得稅享受高達50%的稅收財政獎勵,個獨可申請核定征收(個稅稅負在0.5%-3.1%之間),獎勵每月兌現(xiàn),省時省心!
2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃
通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括營業(yè)費用、財務費用籌劃、開發(fā)商品房與出租商品房、管理費用和等4個方面:
(1)營業(yè)費用籌劃
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一籌劃,費用由總公司統(tǒng)一列支,很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出15%扣除比例不得稅前扣除,而子公司不足15%的情況。針對這一情況,可以讓與子公司業(yè)務相關的總公司廣告費,由不足15%的子公司承擔。
(2)財務費用籌劃
如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目,而其中一個項目準備轉(zhuǎn)讓,企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款,在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負過高,企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
(3)開發(fā)商品房與出租商品房籌劃
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結構朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因,房屋用于出租經(jīng)營時,可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房,從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目,按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本,使企業(yè)庫存成本接近實際本,同時增加成本,減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備,所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。
(4)管理費用籌劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和住房公積金可以稅前扣除,企業(yè)應依法足額繳納。這樣,企業(yè)既履行了法定的社會保障義務,穩(wěn)定了職工隊伍,又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔。還有,轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式,把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用,降低企業(yè)的工資水平,也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔。
3、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃
企業(yè)實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時,稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā),其所繳納的稅收差異極大,企業(yè)最終應選擇最優(yōu)方案進行投資。
4、其他的籌劃方法
(1)合理分解租金收入
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出,而是用于出租,國家規(guī)定,其資金收入應當繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅務籌劃方案,其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解,則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的一種方法。
(2)變房地產(chǎn)銷售業(yè)務為代建行為
變房地產(chǎn)銷售業(yè)務為代建行為,房地產(chǎn)開發(fā)公司直接向客戶收取代建費,其收取的代建費只需要繳納營業(yè)稅,若有盈余,再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為,而是直接的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售行為房地產(chǎn)稅務籌劃方案,就需要按照法律規(guī)定繳納營業(yè)稅和相關稅。但是,代建行為有一些必備條件,如基本建設單位應向房地產(chǎn)開發(fā)公司提交有關立項的計劃、建議書、規(guī)劃圖紙等;另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付任何資金,同時只向委托單位收取代建費,開取服務業(yè)發(fā)票。
(3)變房屋出租為承包業(yè)務
變房屋出租為承包業(yè)務主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋,則既要繳納營業(yè)稅,又要繳納房產(chǎn)稅,但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去,則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權企業(yè)達成承包協(xié)議,由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費,企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。
(4)在建項目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃
在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素,企業(yè)將在建項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。
(5)分解商品房銷售價格
房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價格,以此來進行納稅籌劃。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房價格不分解,則意味著企業(yè)既要繳納營業(yè)稅,又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去,則可以少承擔以上3項稅收。
以上4種方法中,采用國家的稅收優(yōu)惠政策是最合法而且省的最多的一種方式了,如果你有這方面的需求的話,美譽可以幫你解決。
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