本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅）進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析。 （一）營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。 稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司 的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭 金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn) 行稅收籌劃，1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓)次數(shù)。我國(guó)稅法規(guī) 定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次 重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使 用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定， 甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房， 房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投 入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營(yíng)業(yè)稅。(2) 甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資 產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房 可以避免營(yíng)業(yè)稅。
3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定 最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃，而不采用先開發(fā)后銷售 的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅， 而且還不需繳納土地增值稅［1］。 （二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃分析 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一 種稅。它是專門針對(duì)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而設(shè) 立的特殊稅種。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定， 土地增值稅按照增值額超過扣除項(xiàng)目的比率，采取 30%一 60%的四 級(jí)超率累進(jìn)稅率形式，增值額與扣除項(xiàng)目的比率越大，適用的稅率越 高，稅負(fù)越重。從2007 日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式也由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的所有稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說， 合理地對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。土地 增值稅=增值額 速算扣除數(shù)，從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務(wù)籌劃中降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減 少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。
所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃： 1.減低增值額，（1）降低房屋的銷售價(jià)格房屋銷售價(jià)格的降低 會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售 收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行 稅收籌劃。(2) 與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款 中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金 額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。 2.增加扣除項(xiàng)目金額，（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情 況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑?機(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資， 預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃，以 多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。(2)慎重選擇銷 售時(shí)間。 3.選擇合適的建房方式，（1）合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作 建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)征收土地增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收 籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客 戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于 勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可 以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)， 以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金 20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增 值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。 5.利用銷售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)(國(guó)稅發(fā)(2006)187 了對(duì)于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建 筑面積的比例 85%以上的，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售 建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未 銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。
因此，可以利用 85% 這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比 例控制在 85%以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定 后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法［2］。 （三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析 我國(guó)自2008 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為 25％。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得 額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來源于 中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā) 生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理 延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn) 時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。 2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可 通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利 益最大化。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題 (一)加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須 知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須 結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。
（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注 重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、．合法地做好納稅籌 劃工作 （三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能 從對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅 費(fèi)籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。 （四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
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