目前稅收籌劃的主要行業(yè)之一就是房地產(chǎn)行業(yè)，其稅務籌劃，需要在完善的企業(yè)管理中與其合理的經(jīng)濟活動中進行合法的稅務籌劃。從房地產(chǎn)該行業(yè)的前景來看，在市場經(jīng)濟中要做到八面玲瓏，從而應對不斷的市場變化及稅法變化。就目前形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的稅務籌劃體系和理論缺少國內(nèi)專業(yè)人士的研討。房地產(chǎn)資金投入大，需要繳納的稅種多，稅收成本在總投資成本占據(jù)較高的比例。
一、稅務籌劃的意義及特點
1、稅務籌劃的意義
筆者認為稅務籌劃的意義在于企業(yè)或者股份制企業(yè)在合理合法的前提下，通過對自身經(jīng)濟活動的行為中所創(chuàng)造的利潤所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內(nèi)進行一切合法的減少納稅額。從而將企業(yè)的利潤實現(xiàn)最大，成本降到最低。
2、稅務籌劃的特點
第一，稅務籌劃具有合法性。企業(yè)的稅務籌劃必須以合法性為前提，企業(yè)作為納稅人，應當依照國家的相關法律在選擇納稅方案時做出最有利于自身發(fā)展的選擇。因此企業(yè)進行稅務籌劃具有服從配合國家稅法的意義。
第二，稅務籌劃具有事前籌劃性。企業(yè)在進行生產(chǎn)經(jīng)營，投資活動等設計和安排時需要進行稅務籌劃。在現(xiàn)實的經(jīng)濟活動中，由于特定經(jīng)濟事項的發(fā)生使企業(yè)負有納稅義務，比如產(chǎn)品勞務銷售，貨物運輸后需繳納增值稅等企業(yè)稅務籌劃技巧，這便說明納稅義務的發(fā)生具有滯后性。但是稅務籌劃卻不同，他可以事先進行籌劃，這樣可以避免在實際經(jīng)濟利益發(fā)生后所需繳納不必要的多余稅款。
第三，稅務籌劃具有明確的目的性。企業(yè)采取稅務籌劃目的是為了降低企業(yè)的成本支出，一般情況下，通過兩種方式來實現(xiàn)：第一種是稅負最低，即企業(yè)在選擇納稅方案時選擇稅收負擔最低的策略；第二種是延緩納稅的時間，即當企業(yè)所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的必要性及涉及的稅種
1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的必要性
第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收比例高。我國目前的稅收體系中，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款種類比較多且復雜，在短時間內(nèi)，納稅人要想促使我國的稅收體制發(fā)生改變是不可能實現(xiàn)的，因此企業(yè)要想減輕自己的經(jīng)濟負擔，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進行稅務籌劃。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化與競爭的市場大環(huán)境中求得生存。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力大。因為房地產(chǎn)業(yè)在我國的起步比較晚，發(fā)展還不充分，這就導致了企業(yè)的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因為體制上的不完善，企業(yè)在稅務籌劃措施的實施上也提供了一定的發(fā)揮空間，所以如果企業(yè)在實施稅收政策時能夠合理地利用這些空間，企業(yè)整體的稅務籌劃水平就會獲得很大程度的提高。
第三，我國稅收環(huán)境不斷改善。隨著稅收體制在我國的逐步發(fā)展，我國正走向一個嶄新的稅收環(huán)境，從而也促進了企業(yè)稅收在減免、緩交時更加合理化與合法化，各種主觀因素對納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個健康的納稅環(huán)境也為我國目前稅收優(yōu)惠政策的實施提供了良好的發(fā)揮空間。
2、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種
第一，前期準備階段的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來保護耕地，促進土地資源的合理利用，避免非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人占用土地資源，減少國家的耕地面積。耕地占用稅實行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將農(nóng)民的耕地占用，就必須要在土地管理部門對其行為進行批準同意，占用耕地之日起的30日之內(nèi)繳納耕地占用稅。主要類型包含國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈予、房屋交換五項內(nèi)容。由于我國的經(jīng)濟發(fā)展具有不平衡性，結合各個地方的實際情況，我國實行了不同的契稅稅率，一般實行3%～5%的幅度稅率。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)按照自身營業(yè)額的3%進行繳納建筑營業(yè)額；在簽訂了實施建設施工合同以后需要繳納合同金額萬分之三的印花稅；同時還要根據(jù)施工所占地域的大小來繳納城鎮(zhèn)土地稅。
第三，房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種。一是營業(yè)稅。營業(yè)稅是提供應稅勞務，是對無形資產(chǎn)的和銷售稅的轉讓。在營業(yè)稅的發(fā)展階段主要是指以“建設”稅按照建設單位，在按3%的稅率征收營業(yè)稅的營業(yè)額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業(yè)務。二是土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，對建筑結構和獲得的單位和個人，在收集房地產(chǎn)價值轉移稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要以開發(fā)土地、建設施工、銷售樓盤作為自己的經(jīng)濟活動來贏利。土地增值稅的超額累進稅率，不得超過與50%部分扣除項目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。三是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得稅征收的對象。房地產(chǎn)企業(yè)轉讓或出租房地產(chǎn)取得的凈收入，必須納入企業(yè)的總利潤和繳納企業(yè)所得稅。一般采用25%的比例稅率。
3、某房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃方案
3.1營業(yè)稅的籌劃
營業(yè)稅的關鍵在于營業(yè)額。實行稅務籌劃對于營業(yè)稅來說不是最優(yōu)選擇，減少的稅收成本較少。但是營業(yè)稅在確定應稅營業(yè)額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發(fā)揮余地。營業(yè)額越大，就越需要通過稅務籌劃來減少營業(yè)稅納稅額，因此營業(yè)額的稅務籌劃方案還需要根據(jù)營業(yè)額的大小來制定，其目的最終是為了讓企業(yè)的營業(yè)稅稅收成本降低，從而給企業(yè)增加利潤。 3.1.1避高就低，降低稅負
本項目中，住宅按毛坯房銷售，而商鋪和車庫按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產(chǎn)企業(yè)完成的這部分裝修費用。規(guī)劃方法將房子裝修，裝修和設備安裝費單獨的合同，公司簽署了在商店和車庫銷售合同是根據(jù)毛坯房的價格計算，5%的營業(yè)稅計算，裝飾分公司和客戶房地產(chǎn)公司簽訂的裝修合同企業(yè)稅務籌劃技巧，所以房子裝修應繳納3%的營業(yè)稅。房地產(chǎn)公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車場。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷售價格，按照2000元/平方米的均價車庫銷售，裝修費按每平方米500元的標準，商鋪，車庫300元標準每平方米。如果根據(jù)毛坯房銷售合同的標準組件，應繳納的營業(yè)稅如下：
商鋪銷售應繳納營業(yè)稅：459205×500×0.05=1262.8萬元
車庫銷售應繳納營業(yè)稅：6000×1700×0.05=51萬元
裝修應繳納營業(yè)稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬元
這樣籌劃可以節(jié)約營業(yè)稅1437.6萬元-1388.08萬元=49.52萬元
3.1.2把價外費用剝離出去
該項目在住宅銷售的房地產(chǎn)公司，收集水、電、煤氣安裝費，維修基金設施費。通過業(yè)務的合理分離，分離費用規(guī)劃方法，同時在住宅銷售的房地產(chǎn)公司，所有收費由物業(yè)公司物業(yè)管理公司開具發(fā)票，收費，這費用是房地產(chǎn)物業(yè)出售。根據(jù)國家營業(yè)稅稅法相關政策，物業(yè)管理部門征收了業(yè)主們的水、電、暖、氣等相關費用，但是房地產(chǎn)公司并沒有進行對業(yè)主們收費，所以不需要繳納營業(yè)稅，不屬于法律范圍內(nèi)。這一項可節(jié)約營業(yè)稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬元，城建稅及教育費附加0.62萬元。
3.2企業(yè)所得稅務籌劃
據(jù)查閱資料了解，我國在2008年實施了《企業(yè)所得稅法》，將企業(yè)的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會大幅度地減少稅收，這意味著中國房地產(chǎn)企業(yè)的工資稅前扣除，這有可能擴展需要展示的更多工資支出。在這些項目的計算中如果把超支的職工福利費和職工教育經(jīng)費用工資的形式進行結算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業(yè)在自身生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中涉及的業(yè)務招待費不得超過年銷售收入的千分之五，廣告費和業(yè)務宣傳費是企業(yè)的一筆大支出，需要企業(yè)進行合理的安排與籌劃，企業(yè)在業(yè)務招待費方面應給予高度重視，在實際的經(jīng)營活動中也可以在業(yè)務招待費與業(yè)務宣傳費的部分內(nèi)容方面進行相互之間的替換。因此，房地產(chǎn)公司應該對企業(yè)的宣傳費、廣告費和招待費進行相應的規(guī)劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。
稅務籌劃是企業(yè)財務管理中的一個重要的組成部分，與企業(yè)的經(jīng)濟利潤有著緊密的聯(lián)系，影響著企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)對其給予了高度的關注。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉型階段，正逐步從謀取暴利的時代向穩(wěn)步發(fā)展的時代過渡，房地產(chǎn)市場的競爭轉變得越來越理性化，所以加強企業(yè)內(nèi)部管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平以及納稅籌劃水平，對控制企業(yè)的運作成本，實現(xiàn)企業(yè)的預期經(jīng)營目標具有重大的戰(zhàn)略意義。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)的稅費負擔比較重，稅收種類多且復雜，和其他產(chǎn)業(yè)又有著錯綜復雜的聯(lián)系，所以合理規(guī)避稅費，減輕企業(yè)納稅負擔成為房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的重點關注對象。
總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)日趨白熱化的激烈競爭下，良好的稅務籌劃不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低參與市場的競爭的成本，還可以幫助企業(yè)獲得資金的時間價值，以實現(xiàn)自己的合法權益。如果房地產(chǎn)企業(yè)結合自己的實際情況，從整體配置企業(yè)稅務籌劃的經(jīng)濟效益的現(xiàn)實，可以大大降低納稅風險，減少企業(yè)的稅收成本，完善自己的管理體系和稅收體系，提高市場競爭力。高頓于2018年06月12-13，21-22日攜手稅務大咖孫煒帶來《房地產(chǎn)全價值鏈稅務風險控制與低稅負經(jīng)營》專題。
更多財稅咨詢、上市輔導、財務培訓請關注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源：部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實真實出處。由理臣咨詢整理發(fā)布，如有侵權請聯(lián)系刪除處理。
400-835-0088
