《投資者網(wǎng)》謝瑩潔
大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱"萬達商管"）業(yè)績已連續(xù)三年下滑。2020年，公司營收391.34億元，同比下降50.25%；凈利潤138.8億元，同比下降44.9%。
公開資料顯示，萬達商管是大連萬達集團股份有限公司（下稱"萬達集團"）核心資產(chǎn)管理，主要業(yè)務(wù)涵蓋萬達廣場。其面對的不僅是業(yè)績問題，2021年，萬達商管還將有247.56億元的債券到期。
為此，萬達集團正在急速轉(zhuǎn)舵：一方面加速剝離資產(chǎn)；另一方面籌備萬達商管港股上市。從最新動作來看，集團除了不得不將業(yè)務(wù)聚焦在國內(nèi)市場，還將全力支持萬達廣場與萬達電影兩大IP。
倒在AMC"黎明前"
近日，一則大新聞刷爆微信圈——"AMC股價一天翻番，萬達集團卻要'哭死'"，有的媒體用的標題是"王健林倒在了黎明前"。
5月23日，萬達集團剛官宣退出AMC，接下來的7個交易日，AMC就暴漲逾400%。有媒體統(tǒng)計稱，萬達因此少賺了140億。
公開資料顯示，美國AMC院線成立于1920年，至今歷史已有百年。
2012年，萬達集團斥資7億美元收購美國AMC公司100%的股權(quán)，刷新當(dāng)時國內(nèi)企業(yè)海外并購的紀錄。
此后，萬達集團著手推動AMC公司成功上市和并購，使AMC成為全球最大的電影連鎖院線。
但在美國疫情持續(xù)升溫的背景下，AMC院線業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)。2020年，該公司營業(yè)收入為12.42億美元，同比下跌77.29%；歸母凈利潤虧損45.9億美元，同比下降2977.87%。
萬達集團大概沒想到美國疫苗推出得如此較快，擺出一副"壯士斷腕"的決心，自2020年下半年開始，不斷減持AMC，直至此次全面清倉。
與之形成鮮明對比的是，萬達集團對國內(nèi)院線的加速拓展。2020年下半年，萬達電影（002739.SZ）有64家影院新開業(yè)，自營影院市場占有率達到15.1%，而通過開放特許經(jīng)營加盟的新簽約影院也達到310家。
這只是萬達"聚焦國內(nèi)"的一個縮影。2020年3月，萬達體育出售世界鐵人集團，交易價為7.3億美元（約合人民幣47億元）；2020年7月末，萬達酒店發(fā)展以2.7億美元（約合人民幣18億元）出售芝加哥物業(yè)項目90%的權(quán)益。
在此之前，萬達集團還相繼出售了其在美國、英國的一系列地產(chǎn)項目，海外地產(chǎn)項目幾乎被清空。
從公開可獲得的資料來看，萬達在海外的資產(chǎn)還剩下澳大利亞的第二大院線Hoyts，該院線是萬達在2015年斥資22.46億元收購，至今尚未有出售的消息傳出。
艱難的轉(zhuǎn)身
從萬達集團的資本運作來看，其不僅僅是要"聚焦國內(nèi)"，還準備收縮戰(zhàn)線。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年5月末，萬達集團已經(jīng)拋售了77個萬達酒店、37家萬達百貨門店、13個文旅項目；還減持保險業(yè)務(wù)百年人壽、早教業(yè)務(wù)霍爾果斯萬達教育等。
而在今年1月29日，在納斯達克上市僅500多天的萬達體育退市，彼時萬達體育估值3.45億美元，相比上市時7.94億美元的市值，已經(jīng)縮水過半。
公開資料顯示，萬達集團旗下目前擁有商管集團、地產(chǎn)集團、文化集團和投資集團四大板塊，其中管理萬達廣場的商管集團是其核心資產(chǎn)，也是萬達今后發(fā)力的重點。
此前，萬達商管為了低價拿地，刻意避開競爭激烈的城市，選擇進入三四線城市，但運營效果并不盡如人意。
而自2020年以來，萬達商管加大了在一線城市布局的力度，并在北京、上海、廣州、深圳都新開發(fā)了萬達廣場，其中深圳萬達廣場是集團首次進入該城市。
另外，從今年開始，萬達商管已不再發(fā)展"重資產(chǎn)"，而是全面實施"輕資產(chǎn)"戰(zhàn)略。即在萬達廣場建設(shè)的資金端，越來越多采用房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等融資。
萬達商管以往采用的是"以售養(yǎng)租"模式：即用萬達廣場拿地，同時開發(fā)住宅、寫字樓，通過項目銷售收入平衡現(xiàn)金流，補貼商業(yè)運營部分。
但在金融去杠桿和房地產(chǎn)長調(diào)控周期，萬達廣場的重資產(chǎn)模式已難以維系：
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，萬達商管營業(yè)收入分別為1065.49 億元、786.56 億元和389.07億元，呈現(xiàn)逐年下滑。
其歸母凈利潤也處于滑坡狀態(tài)，分別為295 億元、244 億元和135.2億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為293 億元、168 億元和 13億元。
萬達廣場還出現(xiàn)了一定程度的內(nèi)控問題。
企查查顯示，今年4月28日，因未依法申報違法實施的經(jīng)營者集中受到行政處罰，常熟萬達廣場2020年有嚴重違法信息。另外，濟南高新萬達廣場當(dāng)前被法院列為失信被執(zhí)行企業(yè)；延吉萬達廣場、天津河?xùn)|萬達廣場、唐山萬達廣場、西寧萬達廣場、泉州浦西萬達廣場、濰坊萬達廣場、撫順萬達廣場、銀川西夏萬達廣場、石家莊萬達廣場近期均被法院強制執(zhí)行。
有跡象顯示，"輕資產(chǎn)"之后萬達體育ipo破發(fā)，萬達商管將把戰(zhàn)略重心集中在萬達廣場的運營管理上。
值得一提的是，萬達商管營業(yè)總成本從2019年的627.05億元下降到2020年的300.63億元；毛利率已有提升，2020年毛利率為70.2%，相比2019年同期上漲16.51個百分點。
2021年，萬達集團計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達廣場。
2021年一季度，萬達商管營收同比增83.5%至114.34億元；凈利潤同比增70%至44.5億元。
擬沖擊港股IPO
萬達集團轉(zhuǎn)舵背后，不止源于海外環(huán)境不穩(wěn)定，還有債務(wù)問題。
2020年，萬達商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額406.5億元，已無法覆蓋一年內(nèi)到期的非流動負債（480.36億元），短期借款為8.04億元，資產(chǎn)負債率為51.11%。
2021年，萬達商管將會有247.56億元的債券到期，主要兌付時間集中在5-7月。
今年3月29日下午，珠海國資委出資30億入股萬達輕資產(chǎn)商管公司，這是萬達集團首次牽手國資。
公告顯示，萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責(zé)已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。
萬達集團將輕資產(chǎn)打包進新商管公司之后，宣布輕資產(chǎn)商管公司將奔赴港股上市；而重資產(chǎn)通過實物交割賣給信托等金融機構(gòu)，減負套現(xiàn)。
值得一提的是，早在2014年，萬達商管便已在港股IPO。然而上市不到兩年內(nèi)，公司股價長時間處于破發(fā)的狀態(tài)，集團因此做出了沖擊A股IPO規(guī)劃。
2015年至今年3月，萬達商管一直在A股排隊沒有實質(zhì)性進展。不過，2021年3月24日，集團宣布撤回萬達商管A股IPO申請，但并未披露原因。
而今，萬達集團"妥協(xié)"回港股，資本市場會否買單？輕資產(chǎn)體系是否將影響上市之后的估值？《投資者網(wǎng)》近期就相關(guān)問題聯(lián)系到公司方面，等待多日仍未獲回復(fù)。
"資本市場管控下，萬達商管A股上市存在較大不確定性。"地產(chǎn)分析師嚴躍進近期對此分析稱："公司因價值被低估撤出港股萬達體育ipo破發(fā)，6年時間，又重戰(zhàn)港股，市盈率或許是市場將考慮的首要問題，資本方對于未來的預(yù)期收益是有一定要求的。"
當(dāng)然，看上去萬達集團也考慮到這點，并在未雨綢繆。
據(jù)樂居網(wǎng)統(tǒng)計，在萬達商管312家對外投資公司中，名稱帶有"建設(shè)""開發(fā)""置業(yè)"等字眼的，有35家。這也意味著，萬達商管并未完全放下重資產(chǎn)運營。
標普全球評級近期研報稱，在珠海萬達商管上市后，萬達商管面臨的現(xiàn)金流隔離和財務(wù)透明度風(fēng)險或?qū)⒂兴徍汀?/p>
但不管如何，市場觀點認為，未來2-3年萬達集團的資本密集型物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，以及受自由支配開支拉動的文化業(yè)務(wù)仍將令其承壓，這依然是制約萬達商管主體信用評級的一大因素。
萬達集團此次IPO進展能否順利？"減負"后何時恢復(fù)昔日雄風(fēng)？《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。（思維財經(jīng)出品）■
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