《商業(yè)地產(chǎn)的財稅籌劃創(chuàng)新》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《商業(yè)地產(chǎn)的財稅籌劃創(chuàng)新（25頁珍藏版）》請在人人文庫網(wǎng)上搜索。
1、商業(yè)地產(chǎn)的財稅籌劃創(chuàng)新 第一篇章：當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收征管環(huán)境 第四篇章: 各階段問題的解決辦法（分享案例） 第二篇章：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段稅務(wù)面臨的問題 目錄目錄 第三篇章：商業(yè)地產(chǎn)運營階段稅務(wù)面臨的風險 關(guān)于進一步加強土增稅征管工作的通知關(guān)于進一步加強土增稅征管工作的通知 稅總發(fā)稅總發(fā)201367號號 2013年年6月月20日日 將土地增值稅工作列入主要領(lǐng)導(dǎo)績效考核內(nèi)容 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的全流程監(jiān)管 要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理 要嚴格執(zhí)行核定征收規(guī)定，不得擅自擴大核定征收的范圍 在對15個省市進行督導(dǎo)的基礎(chǔ)上商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，2013年 7月起對遼寧、黑龍江、河 北、天津、四川、重慶等省市進
2、行督導(dǎo) 2012012 2年全國稅收總收入和主要稅種收入表年全國稅收總收入和主要稅種收入表 單位：億元單位：億元 類別類別金額金額比上年增長（比上年增長（% %） 稅收總收入10060112.1 房產(chǎn)稅1372.4924.5 土地使用稅1541.7226.1 土地增值稅271931.2 契稅2873.923.9 2012年全國房地產(chǎn)稅收情況 2012年標桿地產(chǎn)納稅情 況 公司公司合約額合約額 結(jié)算收結(jié)算收 入入 稅后利稅后利 潤潤 占比占比營業(yè)稅營業(yè)稅土增稅土增稅所得稅所得稅合計合計稅負率稅負率 中海中海892 517 150 29%85 85 16% 萬科萬科1412 1031 126 12
3、%62 47 54 163 16% 保利保利1017 689 100 15%43 38 36 117 17% 恒大恒大923 653 92 14%36 30 43 109 17% 華潤華潤355 355 90 25 50 70 20% 龍湖龍湖401 279 69 25 44 59 21% 碧桂園碧桂園476 419 69 16%23 23 24 70 17% 世茂世茂461 286 66 23 36 52 18% 富力富力322 304 57 19 44 61 20% 雅居樂雅居樂331 301 51 17 54 71 24% 土地增值稅歷年來的收入 全國房地產(chǎn)
4、土地增值稅收走勢圖 （單位：億元） 房地產(chǎn)成本構(gòu)成前三位 地價10- 50% 建安費 10-40% 稅收5- 50% 房地產(chǎn)稅收構(gòu)成前四位 70% 營業(yè)額的5% 利潤的25% 增值額的 30%-60% 土地增值稅 企業(yè)所得稅 營業(yè)稅 營業(yè)稅 房產(chǎn)稅 開發(fā)模式對稅收的影響 如何合理利用建安成本？ 拆遷補償費如何處理？ 甲方供材如何處理？ 融資成本如何計入成本？ 政府返還的土地出讓金怎么處理？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段的稅務(wù)問題 租售比應(yīng)該是多少為宜？ 無租使用和免租期 銷售和租金如何定價？ 運營階段的稅務(wù)風險 遇到的問題： 解決思路： 收益分析： 案例分享 怎么辦？ 開發(fā)階段應(yīng)該怎么安排？股權(quán)怎么設(shè)定？
5、 成本如何攤銷？ 后期出售應(yīng)該怎么處理？ 商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)如何創(chuàng)新 “稅”不香 房地產(chǎn)稅務(wù)管理如何創(chuàng)新房地產(chǎn)稅務(wù)管理如何創(chuàng)新 納稅合法化納稅合法化 資產(chǎn)陽光化資產(chǎn)陽光化 睡覺踏實化睡覺踏實化 社會和諧化社會和諧化 稅務(wù)思維的創(chuàng)新 稅務(wù)籌劃時機要創(chuàng)新 不同的時機，不同的效益回報 未 雨 綢 繆 ， 從 胎 教 開 始 . About us關(guān)于我們 清算階段進入籌稅： 節(jié)稅5% 開發(fā)階段進入籌稅：節(jié)稅10% 拿地階段進入籌稅： 節(jié)稅30% 稅務(wù)籌劃階段的創(chuàng)新 關(guān)系第一，專業(yè)第二 專業(yè) 第一，關(guān)系第二 第一次創(chuàng)業(yè) 第二次創(chuàng)業(yè) 稅務(wù)視角的創(chuàng)新稅務(wù)視角的創(chuàng)新 合法合理 一方面降低稅負 一方面降低風險 利用稅
6、務(wù) 籌劃的好處 關(guān)注過去規(guī)劃未來 稅務(wù)籌劃 稅務(wù)關(guān)注點的創(chuàng)新 4個主要觀點 最好的籌劃時機在項目前期 最大的籌劃空間在土地成本 最高的籌劃人不是財務(wù)總監(jiān)，而是老板 最佳的籌劃應(yīng)從戰(zhàn)略、經(jīng)營、財稅三個層面立 體開展 新形勢下商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)創(chuàng)新的基本思路 建材 房地產(chǎn)價值鏈 開發(fā) 可研 設(shè)計 建材 園林代理 甲供材 廣告 裝 修 商業(yè)地產(chǎn)不同開發(fā)階段稅務(wù)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)不同開發(fā)階段稅務(wù)創(chuàng)新 公司成立階段的稅收籌劃。公司成立階段的稅收籌劃。 公司的所有制形式、股東個數(shù)、股份結(jié)構(gòu)、注冊資本多少、 股本金的出資形式等。 拿地階段的稅收籌劃。拿地階段的稅收籌劃。 以什么方式拿地，各種形式的地怎么拿最稅負最低，如
7、國 土部門摘牌拿地、別的公司轉(zhuǎn)讓、收購別的公司項目、政 府部門處置資產(chǎn)等。土地證是辦一個還是分開辦多個、土 地款怎么支付、如何適當考慮在拿地過程中增加土地成本 等。 商業(yè)地產(chǎn)不同階段的稅務(wù)商業(yè)地產(chǎn)不同階段的稅務(wù) 創(chuàng)新創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計階段的稅收籌劃規(guī)劃設(shè)計階段的稅收籌劃 主要是一個項目是商業(yè)部分和住宅部分的比例，住宅中 的大戶型和小戶型的比例各占多少，如何優(yōu)化稅負最低 報建階段的稅收籌劃報建階段的稅收籌劃 在一個項目中商業(yè)、酒店、公寓、住宅等是分開報建還 是統(tǒng)一報建，其中住宅的大戶型和小戶型是分開報建還是 統(tǒng)一報建。另：商業(yè)和酒店是出租還是自營，在投資上怎 么籌劃能節(jié)約稅收。如：代建、自建、合建等
8、。 房地產(chǎn)企業(yè)各個階段的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)各個階段的稅務(wù)籌劃 開工前的稅收籌劃開工前的稅收籌劃 如成立外圍公司，可以爭取哪些優(yōu)惠政策，財務(wù)的賬務(wù)設(shè) 置，項目公司的人員配置等。 工程施工期間的稅收籌劃工程施工期間的稅收籌劃 營銷售樓定價的稅收籌劃營銷售樓定價的稅收籌劃 怎么定價最合理，在操作上有哪些技巧商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，是自己銷售還 是請專業(yè)公司銷售，是將自己的銷售部變銷售公司等。 微信公眾號：中國商業(yè)地產(chǎn)觀察 官方微信號：ChinaCRE 官方網(wǎng)站：ChinaCRE 中國商業(yè)地產(chǎn)研究 分享商業(yè)地產(chǎn)動態(tài) 調(diào)研最新商業(yè)項目 解析全球特色商業(yè) Thanks For Your Time！ ChinaCRE China Commercial Real Estate
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